Ostatnia deska ratunku – eksmisja, część druga

Jak już wspomniałem w ostatnim artykule wypowiedzenie umowy najmu lokalu mieszkalnego i wytoczenie powództwa o eksmisję nie pozostawia lokatorów bezbronnymi przed takimi działaniami ze strony Wynajmującego.

W pierwszej kolejności pamiętać należy, iż wypowiedzenie przez właściciela stosunku prawnego winno nastąpić z przyczyn określonych w Ustawie o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.

Nadto, wypowiedzenie to winno pod rygorem nieważności zostać dokonane na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia. Innymi słowy analizując otrzymany pozew o eksmisję, w pierwszej kolejności należy zbadać czy zostały zachowane wszelkie przesłanki formalne wypowiedzenia. W przypadku braku jakiejkolwiek z przesłanek w/w lokator winien powołać się przed Sądem na te uchybienia, które winny skutkować oddaleniem powództwa o eksmisję.

Oprócz w/w przesłanek formalnych należy zwrócić szczególną uwagę na przyczyny wypowiedzenia umowy najmu, i tak w przypadku wypowiedzenia korzystania z lokalu niezgodnie z jego przeznaczeniem winno ono być poprzedzone pisemnym upomnieniem, w przypadku zalegania z płatnościami (tak czynszu jak i opłat niezależnych od właściciela – np. media) winno nastąpić uprzedzenie (na piśmie) o zamiarze wypowiedzenia i wyznaczenie dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległości i bieżących należności.

W/w przesłanki wypowiedzenia stosunku prawnego w przypadku wystąpienia skutkują wypowiedzeniem w terminie jednego miesiąca, liczonego na ostatni dzień kalendarzowy miesiąca (np. jeśli lokator otrzyma wypowiedzenie w dniu 10 kwietnia przyjmuje się, że otrzymał je w ostatnim dniu tego miesiąca i pozostaje bez tytułu prawnego od dnia 1 czerwca,  o ile wypowiedzenie jest skuteczne).

Wszystkie w/w okoliczności winny być dokładnie przeanalizowane, albowiem brak jakiejkolwiek z nich skutkuje oddaleniem powództwa o eksmisję z przyczyn formalnych.

Pamiętać jednak należy, iż zgodnie z orzecznictwem Sądu Najwyższego, jeśli pozew o eksmisje jest podpisany przez adwokata bądź radcę prawnego, to jego wniesienie do Sądu zastępuje pisemne wypowiedzenie stosunku prawnego i wówczas lokator nie może skutecznie powoływać się na brak wcześniejszego, pisemnego wypowiedzenia najmu przez właściciela.

Jedną z najczęstszych podstaw wypowiedzenia stosunku najmu jest chęć zamieszkania w mieszkaniu lokatora przez właściciela bądź jego pełnoletniego zstępnego (np. dzieci, wnuki)

W takim przypadku już w trakcie procesu eksmisyjnego należy wskazać możliwość zamieszkania w innym lokalu mieszkalnym przez w/w osoby. Taka sytuacja bardzo często występuje w praktyce sądowej.

Nadto gdy właściciel wypowiedział umowę najmu z miesięcznym terminem wypowiedzenia z uwagi na fakt, iż lokatorowi przysługuje tytuł prawny do innego lokalu mieszkalnego, to pamiętać należy, że lokator w takim lokalu może zamieszkać (np. stoi on pusty), a ponadto jest on położony w tej samej miejscowości co dotychczas zajmowane mieszkanie.

Zdarzają się również sytuacje, że właściciel wypowiada umowę najmu z półrocznym terminem wypowiedzenia, o ile zamierza sam zamieszkać w mieszkaniu zajmowanym przez lokatora, jeśli lokatorowi przysługuje tytuł prawny do innego lokalu, w którym może zamieszkać, albo właściciel dostarczy mu lokal zamienny. W takim przypadku obroną lokatora będzie wykazanie, że przedstawiony lokal zamienny nie ma takiego charakteru.

Za lokal zamienny (nie należy mylić z lokalem socjalnym) uważa się lokal znajdujący się w tej samej miejscowości, w której jest położony dotychczasowy, wyposażony w co najmniej takie urządzenia techniczne, w jakie wyposażony był lokal dotychczasowy, o powierzchni pokoi takiej jak w lokalu dotychczas używanym. Warunek ten jest spełniony, jeżeli na członka gospodarstwa domowego przypada 10 m² powierzchni łącznej pokoi, a w przypadku gospodarstwa jednoosobowego – 20  m²  tej powierzchni.

A co się dzieje w sytuacji, gdy wszystkie w/w przesłanki zostały spełnione (nie chodzi oczywiście o sytuacje, gdy lokatorowi przysługuje prawo do innego lokalu w tej samej miejscowości – chodzi o granice administracyjne miasta, w którym może zamieszkać)?

Wówczas pojawia się kwestia prawa do lokalu socjalnego, którą to kwestię Sad bada z urzędu. W przypadku orzeczenia prawa do lokalu socjalnego obowiązek jego dostarczenia ciąży na gminie, a nie na właścicielu lokalu mieszkalnego. Gdy Sąd orzeknie o prawie do lokalu mieszkalnego dwóch lub więcej osób, gmina jest obowiązana zapewnić im co najmniej jeden lokal socjalny (osobiście nie słyszałem o sytuacji, aby gmina dostarczyła więcej niż jeden lokal, choć jest to teoretycznie możliwe).

Sąd może orzec o prawie do lokalu socjalnego lokatora, biorąc pod uwagę dotychczasowy sposób korzystania przez niego z lokalu oraz jego szczególną sytuacje materialną i rodzinną

(np.: niezawiniona utrata pracy osoby nie posiadającej statusu bezrobotnego, rodzina wielodzietna, ale nie sprawiająca kłopotów itp.).

Sąd musi orzec o prawie do lokalu socjalnego wobec: kobiet w ciąży, małoletniego, niepełnosprawnego w rozumieniu przepisów  ustawy o pomocy społecznej lub ubezwłasnowolnionego oraz sprawującego nad taką osobą opiekę wspólnie z nią zamieszkałą,

obłożnie chorych, emerytów i rencistów spełniających kryteria do otrzymania świadczenia z pomocy społecznej (a wiec nie każdego rencisty i emeryta),osoby posiadającej status bezrobotnego, a także osoby spełniającej przesłanki określone przez radę gminy w drodze uchwały – chyba, że osoby te mogą zamieszkać w innym lokalu niż dotychczas używany.

To ostatnie sformułowanie może rodzić bardzo swobodną interpretację , czy ktoś może czy też nie, zamieszkać w innym lokalu mieszkalnym. Interpretacja takiej sytuacji należy do Sądu.

Ostatnią „deską ratunku „dla eksmitowanego lokatora jest powołanie się na treść art. 5 K.C., tzn. na klauzulę dotyczącą zasad współżycia społecznego. W sytuacji gdyby takie warunki zaistniały Sąd jest obowiązany oddalić powództwo o eksmisję.

W praktyce sytuacje takie występują wyjątkowo, choć miałem z takimi do czynienia.

Stwierdzić jednak należy, iż w oparciu o treść art. 5 K.C. kształtowanie „linii obrony” jest bardzo ryzykowne i obarczone dużym prawdopodobieństwem przegranej w procesie.

Rekapitulując dotychczasowe rozważania stwierdzić jednoznacznie należy, iż w świetle proponowanych zmian legislacyjnych mających usprawnić możliwość faktycznej realizacji wyroku eksmisyjnego (obecnie nie ma w Polsce eksmisji na bruk) rola procesu eksmisyjnego nabiera wyjątkowego znaczenia.

W następnym numerze podzielę się z Państwem uwagami dotyczącymi kwestii związanymi z rozwodami i ich konsekwencjami prawnymi.

Dariusz Szyndler