Redakcja GMP | czwartek, 6 Wrz, 2012 | komentarzy 5

Ostatnia deska ratunku – eksmisja, część druga

Jak już wspomniałem w ostatnim artykule wypowiedzenie umowy najmu lokalu mieszkalnego i wytoczenie powództwa o eksmisję nie pozostawia lokatorów bezbronnymi przed takimi działaniami ze strony Wynajmującego.

Eksmisja jak się bronić

W pierwszej kolejności pamiętać należy, iż wypowiedzenie przez właściciela stosunku prawnego winno nastąpić z przyczyn określonych w Ustawie o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.

Nadto, wypowiedzenie to winno pod rygorem nieważności zostać dokonane na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia. Innymi słowy analizując otrzymany pozew o eksmisję, w pierwszej kolejności należy zbadać czy zostały zachowane wszelkie przesłanki formalne wypowiedzenia. W przypadku braku jakiejkolwiek z przesłanek w/w lokator winien powołać się przed Sądem na te uchybienia, które winny skutkować oddaleniem powództwa o eksmisję.

Oprócz w/w przesłanek formalnych należy zwrócić szczególną uwagę na przyczyny wypowiedzenia umowy najmu, i tak w przypadku wypowiedzenia korzystania z lokalu niezgodnie z jego przeznaczeniem winno ono być poprzedzone pisemnym upomnieniem, w przypadku zalegania z płatnościami (tak czynszu jak i opłat niezależnych od właściciela – np. media) winno nastąpić uprzedzenie (na piśmie) o zamiarze wypowiedzenia i wyznaczenie dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległości i bieżących należności.

W/w przesłanki wypowiedzenia stosunku prawnego w przypadku wystąpienia skutkują wypowiedzeniem w terminie jednego miesiąca, liczonego na ostatni dzień kalendarzowy miesiąca (np. jeśli lokator otrzyma wypowiedzenie w dniu 10 kwietnia przyjmuje się, że otrzymał je w ostatnim dniu tego miesiąca i pozostaje bez tytułu prawnego od dnia 1 czerwca,  o ile wypowiedzenie jest skuteczne).

Wszystkie w/w okoliczności winny być dokładnie przeanalizowane, albowiem brak jakiejkolwiek z nich skutkuje oddaleniem powództwa o eksmisję z przyczyn formalnych.

Pamiętać jednak należy, iż zgodnie z orzecznictwem Sądu Najwyższego, jeśli pozew o eksmisje jest podpisany przez adwokata bądź radcę prawnego, to jego wniesienie do Sądu zastępuje pisemne wypowiedzenie stosunku prawnego i wówczas lokator nie może skutecznie powoływać się na brak wcześniejszego, pisemnego wypowiedzenia najmu przez właściciela.

Jedną z najczęstszych podstaw wypowiedzenia stosunku najmu jest chęć zamieszkania w mieszkaniu lokatora przez właściciela bądź jego pełnoletniego zstępnego (np. dzieci, wnuki)

W takim przypadku już w trakcie procesu eksmisyjnego należy wskazać możliwość zamieszkania w innym lokalu mieszkalnym przez w/w osoby. Taka sytuacja bardzo często występuje w praktyce sądowej.

Nadto gdy właściciel wypowiedział umowę najmu z miesięcznym terminem wypowiedzenia z uwagi na fakt, iż lokatorowi przysługuje tytuł prawny do innego lokalu mieszkalnego, to pamiętać należy, że lokator w takim lokalu może zamieszkać (np. stoi on pusty), a ponadto jest on położony w tej samej miejscowości co dotychczas zajmowane mieszkanie.

Zdarzają się również sytuacje, że właściciel wypowiada umowę najmu z półrocznym terminem wypowiedzenia, o ile zamierza sam zamieszkać w mieszkaniu zajmowanym przez lokatora, jeśli lokatorowi przysługuje tytuł prawny do innego lokalu, w którym może zamieszkać, albo właściciel dostarczy mu lokal zamienny. W takim przypadku obroną lokatora będzie wykazanie, że przedstawiony lokal zamienny nie ma takiego charakteru.

Za lokal zamienny (nie należy mylić z lokalem socjalnym) uważa się lokal znajdujący się w tej samej miejscowości, w której jest położony dotychczasowy, wyposażony w co najmniej takie urządzenia techniczne, w jakie wyposażony był lokal dotychczasowy, o powierzchni pokoi takiej jak w lokalu dotychczas używanym. Warunek ten jest spełniony, jeżeli na członka gospodarstwa domowego przypada 10 m2 powierzchni łącznej pokoi, a w przypadku gospodarstwa jednoosobowego – 20  m2  tej powierzchni.

A co się dzieje w sytuacji, gdy wszystkie w/w przesłanki zostały spełnione (nie chodzi oczywiście o sytuacje, gdy lokatorowi przysługuje prawo do innego lokalu w tej samej miejscowości – chodzi o granice administracyjne miasta, w którym może zamieszkać)?

Wówczas pojawia się kwestia prawa do lokalu socjalnego, którą to kwestię Sad bada z urzędu. W przypadku orzeczenia prawa do lokalu socjalnego obowiązek jego dostarczenia ciąży na gminie, a nie na właścicielu lokalu mieszkalnego. Gdy Sąd orzeknie o prawie do lokalu mieszkalnego dwóch lub więcej osób, gmina jest obowiązana zapewnić im co najmniej jeden lokal socjalny (osobiście nie słyszałem o sytuacji, aby gmina dostarczyła więcej niż jeden lokal, choć jest to teoretycznie możliwe).

Sąd może orzec o prawie do lokalu socjalnego lokatora, biorąc pod uwagę dotychczasowy sposób korzystania przez niego z lokalu oraz jego szczególną sytuacje materialną i rodzinną

(np.: niezawiniona utrata pracy osoby nie posiadającej statusu bezrobotnego, rodzina wielodzietna, ale nie sprawiająca kłopotów itp.).

Sąd musi orzec o prawie do lokalu socjalnego wobec: kobiet w ciąży, małoletniego, niepełnosprawnego w rozumieniu przepisów  ustawy o pomocy społecznej lub ubezwłasnowolnionego oraz sprawującego nad taką osobą opiekę wspólnie z nią zamieszkałą,

obłożnie chorych, emerytów i rencistów spełniających kryteria do otrzymania świadczenia z pomocy społecznej (a wiec nie każdego rencisty i emeryta),osoby posiadającej status bezrobotnego, a także osoby spełniającej przesłanki określone przez radę gminy w drodze uchwały – chyba, że osoby te mogą zamieszkać w innym lokalu niż dotychczas używany.

To ostatnie sformułowanie może rodzić bardzo swobodną interpretację , czy ktoś może czy też nie, zamieszkać w innym lokalu mieszkalnym. Interpretacja takiej sytuacji należy do Sądu.

Ostatnią „deską ratunku „dla eksmitowanego lokatora jest powołanie się na treść art. 5 K.C., tzn. na klauzulę dotyczącą zasad współżycia społecznego. W sytuacji gdyby takie warunki zaistniały Sąd jest obowiązany oddalić powództwo o eksmisję.

W praktyce sytuacje takie występują wyjątkowo, choć miałem z takimi do czynienia.

Stwierdzić jednak należy, iż w oparciu o treść art. 5 K.C. kształtowanie „linii obrony” jest bardzo ryzykowne i obarczone dużym prawdopodobieństwem przegranej w procesie.

Rekapitulując dotychczasowe rozważania stwierdzić jednoznacznie należy, iż w świetle proponowanych zmian legislacyjnych mających usprawnić możliwość faktycznej realizacji wyroku eksmisyjnego (obecnie nie ma w Polsce eksmisji na bruk) rola procesu eksmisyjnego nabiera wyjątkowego znaczenia.

W następnym numerze podzielę się z Państwem uwagami dotyczącymi kwestii związanymi z rozwodami i ich konsekwencjami prawnymi.

Dariusz Szyndler

dariusz.szyndler@kancelariaszyndler.pl

VN:F [1.9.22_1171]
Ocena artykułu: 8.3/10 (Głosujących: 32)
Ostatnia deska ratunku – eksmisja, część druga, 8.3 out of 10 based on 32 ratings

Redakcja GMP

Autor: Redakcja Gazety Mosińsko-Puszczykowskiej.

Komentarze (5)

  • ola
    niedziela, 8 Cze, 2014, 21:40:24 |

    Przydatny artykuł :) Polecam także ten o podobnej tematyce http://www.eporady24.pl/czy_mozna_uniknac_eksmisji,pytania,18,211,8080.html Pozdrawiam :)

    VA:F [1.9.22_1171]
    Popularność: 0 (Głosujących: 0)
  • stary mieszkaniec
    niedziela, 8 Cze, 2014, 23:12:34 |

    Miałbym pytanie do autora. Czy sąd przyjmie pozew o eksmisję z opisanymi wadami prawnymi wypowiedzenia i ją zasądzi i dlaczego to pozwany ma się powoływać przed sądem na te “uchybienia”

    VA:F [1.9.22_1171]
    Popularność: 0 (Głosujących: 0)
  • Anonim
    piątek, 10 Lut, 2017, 18:33:06 |

    Wplacilam calosc zadluzenia jakie mialam za mieszkanie dodatkowo koszta zgm i prawnika ale i tak mam sprawe o eksmisje Czy sad moze oddalic pozew o eksmisje a takze od 5 mies place regularnie czynsx

    VA:F [1.9.22_1171]
    Popularność: 0 (Głosujących: 0)
  • Renata
    piątek, 10 Lut, 2017, 18:35:15 |

    Wplacilam calosc zadluzenia jakie mialam za mieszkanie dodatkowo koszta zgm i prawnika ale i tak mam sprawe o eksmisje Czy sad moze oddalic pozew o eksmisje a takze od 5 mies place regularnie czynsx

    VA:F [1.9.22_1171]
    Popularność: +1 (Głosujących: 1)
  • zanet
    sobota, 9 Gru, 2017, 11:22:33 |

    pod koniec wrzenia ZAJELAm z ddwojka MAlych dzieci pustostaN GMINY KTORY STAL WOLY PONA ROK. CHOZILAM DO WOJTA LEGALAM GO PRZEDSTAWIALAM OJA RUDNA SYTUACJE MIESZKAIOWA JEDNAK TWIERDZIL ZE NNIE MA MIESZKAN. pLAce za WSZYSTKO WCZORAj mialam sprawe…eksmisja bez prawa do lokalu sad dkaze wracac mi d matki ….jak sie bronic?

    VA:F [1.9.22_1171]
    Popularność: 0 (Głosujących: 0)

Skomentuj