Skutki zaniechań władz Puszczykowa – List do Redakcji

Chciałbym zainteresować Państwa sprawą, którą już kiedyś opisywałem na stronach innych portali związanych z Puszczykowem, tym niemniej skutki ówczesnych zaniechań władz Puszczykowa są dopiero teraz widoczne.

W dniu 22 kwietnia 2014 r. Rada Miasta Puszczykowa podjęła uchwałę nr 296/14/VI w sprawie przystąpienia do sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla jednej wybranej działki o nr 417/38, położonej w Puszczykowie przy ulicy Morenowej. Powyższy plan został uchwalony na ostatnim posiedzeniu Rady Miasta w poprzedniej kadencji w dniu 21 października 2014 r. uchwałą nr 327/14/VI.
Dziwić może po pierwsze chęć zmiany planu wyłącznie dla jednej działki (jeżeli spojrzymy na inne uchwały podejmowane w Puszczykowie to dotyczą one z reguły większych obszarów), jak i tempo prac nad zmianą planu. Zmiana planu w ciągu 6 miesięcy i determinacja, żeby zmienić plan na ostatnim posiedzeniu Rady Miasta w danej kadencji z pewnością nie może być przypadkowa.

Wyjaśnieniem tej determinacji mogą być wypowiedzi Burmistrza w trakcie prac nad planem. Na pytania ze strony radnych o to:
1. Czy jest powszechne ustalanie planu dla jednej działki?
2. Kto będzie finansował koszty sporządzenia planu?
Burmistrz Miasta Puszczykowa stwierdził, że „jedynymi kosztami dla Miasta będzie koszt korespondencji oraz ewentualnie ogłoszenia w prasie. Natomiast opłacenie projektanta (6-10 tys. zł) pokryje wnioskodawca na podstawie ustnej obietnicy, w postaci darowizny dla Urzędu Miasta.”
Co więcej, o pewności ostatecznego pozytywnego rozstrzygnięcia zmiany planu może świadczyć fakt, iż już w dniu 23 lipca 2014 r. powyższa działka (o numerze księgi wieczystej PO2P/00255165/7) została sprzedana kolejnemu inwestorowi. Żaden racjonalny inwestor nie kupowałby działki, dla której dotychczasowe zapisy planu wykluczałyby możliwość zabudowy.
Należy zwrócić uwagę, iż rejon ulicy Morenowej leży w obszarze uchwalonego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego zmienionego odpowiednio uchwałą nr 191/2001/III z dnia 19 marca 2001 r. oraz wcześniej uchwałą nr 238/98/II z dnia 11 maja 1998 r (dalej: „PZP”). PZP stanowi kompletny akt prawa miejscowego, uwzględniający możliwość lokalizacji budynków z zachowaniem praw oraz warunków ochrony nie tylko mieszkańców sąsiadującego terenu, ale także realizacji idei miasta-ogrodu, która przyświecała twórcom założeń PZP. Fundamentalną zasadą wyrażoną w PZP służącą zachowaniu willowego charakteru obszaru Starego Puszczykowa jest minimalna wielkość działki przeznaczonej pod zabudowę wynosząca 1.200 m2.
Ustalone w PZP warunki są dla lokalnej społeczności absolutnym minimum ochrony ich praw oraz warunków zachowania willowego charakteru obszaru Starego Puszczykowa.

Wniosek o wywołanie planu zagospodarowania przestrzennego na terenie objętym istniejącym planem dotyczy powierzchni zaledwie jednej działki, co świadczy o jednostkowości działań podjętych przez Miasto Puszczykowo.

Jednocześnie Miasto Puszczykowo zdawało się nie dostrzegać, iż sposób wyodrębnienia działki nr 417/38 oraz wniosek o zmianę planu zagospodarowania dla tej działki zmierzał de facto do obejścia przepisów PZP. Brak sprzeciwu ze strony Miasta i akceptacja wszelkich wniosków inwestorów oznacza, iż w Mieście Puszczykowo w zamian za obietnicę darowizny pieniężnej możliwe jest dowolne obchodzenie przepisów miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego.
Należy zauważyć, iż działka nr 417/38 powstała w wyniku podziału działek, których powierzchnia pierwotnie wyniosła 2.252 m2. Pierwotnie na tych działkach możliwa była zabudowa wyłącznie jednego domu jednorodzinnego. W wyniku zastosowania luk prawnych przewidzianych w ustawie o gospodarce nieruchomościami zmuszono Miasto Puszczykowo do wyodrębniania powyższej działki, której powierzchnia jest mniejsza niż 1.200 m2, co jest wprost sprzeczne z zapisami PZP.
Zapisy planu obowiązujące przed zmianą wykluczały zabudowę tej działki (działka zasadniczo przeznaczona była na drogę), co gwarantowało zachowanie willowego charakteru okolicy. Tym niemniej, w wyniku bierności władz Puszczykowo, po pierwsze, doszło do geodezyjnego wyodrębnienia działki nr 417/38 w sposób sprzeczny z zapisami PZP, a następnie wprowadzono zmiany do planu zagospodarowania, które ostatecznie pozwolą na postawienie deweloperskich bliźniaków w rejonie o zabudowie wyłącznie „willowej”.

Miasto Puszczykowo powinno wziąć po uwagę, iż pierwotnie na działkach nr 417/37 oraz 417/38 mógł istnieć tylko jeden budynek jednorodzinny. W konsekwencji Miasto Puszczykowo nie powinno godzić się na zmiany w PZP, które pozwoliłyby na postawienie na tym samym terenie dwóch budynków jednorodzinnych jednocześnie.

Zmiana planu stworzyła precedens swobodnego odrzucania każdego szerszego normatywu w konfrontacji z pojedynczym interesem.

Zaprzecza to idei tworzenia miejscowych planów jako prawa chroniącego całą lokalną społeczność na danym terenie przed jednostkową ingerencją i niekorzystnymi dla jej dobrostanu zmianami.

Plan Zagospodarowania Przestrzennego został uchwalony zgodnie z wytycznymi studium i po odpowiednich konsultacjach. Jest akceptowany społecznie, a jego zapisy w minimalny sposób chronią interesy mieszkańców i właścicieli nieruchomości. W planie określono warunki, na jakich mogą się dokonywać wszelkie zmiany i jest to ogólnie zaakceptowane. Wszelkie inwestycje, remonty, modernizacje na tym terenie muszą spełniać takie warunki. Zmiana uzgodnionych i zaakceptowanych warunków pod wpływem jednostkowej presji jest naruszeniem zasad współżycia społecznego.

Obecnie na popularnych stronach portali ogłoszeniowych możemy już znaleźć ogłoszenia o sprzedaży segmentów „bliźniaka”, który powstanie na tej działce (http://otodom.pl/oferta/jedyny-taki-dom-w-puszczykowie-ID2SHDP.html). Oczywiście deweloper, nie dostrzegając charakteru otoczenia realizuje inwestycją dwulokalową, czyli w praktyce stawia dwa budynki. Na terenie, który pierwotnie przeznaczony był na wybudowanie jednego domu, ostatecznie powstaną więc trzy budynki. Ironią jest fakt, iż deweloper reklamuje swoją inwestycję hasłem „Jedyny taki w Puszczykowie”.

Z perspektywy mieszkańców Puszczykowa, nawet jedna taka inwestycja jest skandalem.

Puszczykowo to nie jest miejsce do realizacji inwestycji deweloperskich. Należy zaznaczyć, iż w okresie, w którym został uchwalony PZP prawo budowlane nie pozwalało na wydzielenie dwóch lokali w przypadku budownictwa jednorodzinnego. Budownictwo jednorodzinne oznaczało domy faktycznie jednorodzinne, jednolokalowe i takie też były intencje twórców PZP. Dopuszczenie na rozważanych działkach zabudowy wielolokalowej, w tym dwulokalowej, nie pozwalałoby bowiem na zachowanie willowego charakteru ulicy Morenowej. Tymczasem, zgodnie z tą ideą zostały zrealizowane wszystkie budynki na ulicy Morenowej (na ulicy tej nie występuje zabudowa dwulokalowa).

W tym momencie pozostaje mieć nadzieję, iż pomimo obietnicy darowizny ze strony inwestora na rzecz Miasta Puszczykowa, władze Puszczykowa nie zapomną o pobraniu 30 procent renty planistycznej w przypadku dalszej sprzedaży działki przez inwestora. Niewątpliwe podstawa do pobrania renty powinna być materialna biorąc pod uwagę, iż działka przed zmianą planu nie miała praktycznie waloru inwestycyjnego.

Ponadto, być może inwestor odstąpi od sowich planów widząc brak zainteresowania. Przez działkę cały czas przebiega linia wysokiego napięcia, która nie pozostanie obojętna na zdrowie przyszłych mieszkańców.

Z poważaniem,
Dariusz Burzyński