Intensywna zabudowa tuż przy granicach WPN

Jedna z mieszkanek Pożegowa złożyła zawiadomienie o możliwości naruszenia prawa poprzez wydanie zgody na budowę budynków wielorodzinnych w okolicach ulicy Skrzyneckiej. W jej ocenie zachodzi także obawa, że wycięte zostaną wiekowe kasztanowce, rosnące wzdłuż ulicy.

Intensywna zabudowa w otulinie WPN
Do Referatu Ochrony Środowiska, Rolnictwa i Leśnictwa Urzędu Miejskiego w Mosinie wpłynęło zawiadomienie o noszącej znamiona blokowiska intensywnej zabudowie, powstającej w otulinie Wielkopolskiego Parku Narodowego, w odległości około 45 metrów od jego granicy. Jak wskazuje autorka zawiadomienia, mowa tu o ulicy Skrzyneckiej 7, 9, 11 oraz 13 w Mosinie. Informuje także, iż w przedmiocie niniejszej zabudowy istnieje możliwość złożenia do Wojewody Wielkopolskiego wniosku o stwierdzenie nieważności decyzji Starosty Powiatu Poznańskiego z dnia 13 kwietnia 2021 r., jako wydanej z naruszeniem prawa, z przyczyn przywołanych w niniejszym zgłoszeniu.

Zgłoszenie zostało uzasadnione oraz podparte dowodami w postaci zdjęć i przepisów prawnych. Tożsame zawiadomienie wpłynęło także do Wielkopolskiego Urzędu Wojewódzkiego w Poznaniu oraz dyrekcji Wielkopolskiego Parku Narodowego.

13 kwietnia 2021 roku starostwo poznańskie wydało decyzję o pozwoleniu na budowę dla nieruchomości planowanych pod wskazanymi wyżej czterema adresami. Działki te zostały wyodrębnione z uprzedniej nieruchomości, położonej pod adresem ul. Na Wzgórzu 1. Jak można przeczytać na tablicy umieszczonej na płocie, która pojawiła się na początku października, zamierzenie budowlane dotyczy postawienia czterech budynków mieszkalnych jednorodzinnych dwulokalowych, w zabudowie bliźniaczej. Zatem nieruchomości mogą być zamieszkiwane łącznie przez 8 rodzin.

Konsekwencje dla okolic
Autorka zawiadomienia wskazuje, że budowa przyniesie wiele negatywnych następstw z punktu widzenia ochrony środowiska, szczególnie Wielkopolskiego Parku Narodowego. W jej ocenie może być to:
– zwiększenie immisji [działanie właściciela nieruchomości na własnym gruncie, którego skutki odczuwalne są na gruncie sąsiedzkim – przyp.red.] hałasu .: mieszkańcy ośmiu gospodarstw domowych w sposób oczywisty generują większy hałas, niż mieszkańcy jednego gospodarstwa domowego;
– zwiększenie immisji światła sztucznego: jak w powyższej immisji, zwiększenie liczby gospodarstw domowych przekłada się na zwiększenie immisji światła sztucznego;
– zwiększenie się liczby samochodów na określonym terenie – liczba pojazdów użytkowanych przy ośmiu nieruchomościach jest większa od liczby pojazdów, używanych przy jednej nieruchomości;
– trudności w komunikacji w kierunku istotnym turystycznie – Osowej Góry: ulica Skrzynecka jest jedyną drogą dojazdową w tamtym kierunku; jak natomiast wynika z wytyczeń rzeczonych działek, ich granice sięgają połowy obecnego przebiegu drogi ul. Skrzyneckiej; oczywistym jest, iż właściciel rzeczonej nieruchomości ma prawo ogrodzić jej teren, natomiast przyjmując liczbę 2 samochodów na 1 gospodarstwo domowe, wynika iż przy ul. Skrzyneckiej parkować będzie 16 pojazdów.

Obszary zakwalifikowane jako obszar rewitalizacji
Dodatkowo autorka zawiadomienia powołuje się na uchwałę Rady Miejskiej z dnia 26 stycznia 2017 r. w sprawie wyznaczenia obszaru zdegradowanego i obszaru rewitalizacji Gminy Mosina, który obejmuje ten teren: zarówno wspomnianych działek, jak i ulicy. – Obszary te zostały zakwalifikowane jako obszar rewitalizacji – podkreśla. – Obszar rewitalizacji jest to „całość lub część obszaru zdegradowanego, na którym zamierza się prowadzić rewitalizację. Cechuje go koncentracja negatywnych zjawisk oraz znaczenie dla rozwoju lokalnego”. Wśród „słabych stron” obszaru, które uzasadniają jego wyznaczenie, wymieniono m.in. „zły stan infrastruktury technicznej, w tym mieszkaniowej i transportowej (parkingi, drogi)”. W Uchwale wskazano, iż „Problemy komunikacyjne związane są również z aspektem parkowania pojazdów. Aktualna baza parkingowa nie jest przystosowana do stale zwiększającej się liczby pojazdów i związanej z nią potrzeby parkowania (…)”. W efekcie wskazując, iż „celami bezpośrednimi polityki parkingowej Mosiny są: zapewnienie ładu przestrzennego i racjonalnych warunków dostępu oraz wykorzystanie przestrzeni, w której zaspokajane są potrzeby parkingowe (…) ochrona środowiska przyrodniczego i kulturowego” – punktuje mieszkanka. – Podkreślenia wymaga stan drogi, przy której rzeczone pojazdy mają parkować – dodaje. – Ulica Skrzynecka jest drogą nieutwardzoną. Konkludując, wydane pozwolenie na budowę pozostaje również w rażącej sprzeczności z przesłankami podjęcia Uchwały w sprawie wyznaczenia obszaru zdegradowanego i obszaru rewitalizacji Gminy Mosina – podsumowuje.

Miał być budynek jednorodzinny, będą cztery bliźniaki
Kolejną podstawą do złożenia zawiadomienia są w jej ocenie przesłanki do uchylenia wydanego w kwietniu 2021 roku pozwolenia na budowę. – W tym zakresie Zgłaszająca złożyła już do Wojewody Wielkopolskiego wniosek o stwierdzenie nieważności decyzji – podkreśla.

Nieruchomość i nieruchomości, zarówno przed, jak i po podziale, podlegały miejscowemu planowi zagospodarowania przestrzennego z 25 marca 2004 r., który zakłada realizację na obszarze działki jednego budynku mieszkalnego, jednorodzinnego. Wszelkie podziały wtórne działek, dokonane po rozpoczęciu sporządzania planu, jak i po jego uchwaleniu, pozostają bez wpływu na ustalenia zawarte w uchwale.

Zaskarżona decyzja dopuszcza realizację nie jednego, a czterech budynków, i to dwulokalowych, na obszarze działki sprzed podziału. – Wobec tego, w sposób rażący narusza przywołany miejscowy plan zagospodarowania – podkreśla mieszkanka. Wskazuje także na nie przeprowadzenie weryfikacji zgodności miejscowego planu z przedłożonym projektem budowlanym. Zgodnie z art. 35 ust. 1 pkt 1 ustawy z 7 lipca 1994 r. prawo budowlanego jednoznacznie wynika, że: „w sprawie o wydanie pozwolenia na budowę na terenie, na którym obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, (…) podstawowym obowiązkiem organu jest zbadanie zgodności rozwiązań zaproponowanych w projekcie budowlanym z ustaleniami prawa miejscowego bądź też z decyzją o warunkach zabudowy”.

W tej okolicy zgodnie z planem zagospodarowania dozwolona jest zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna, która charakteryzuje się niską intensywnością. – Zabudowa niskiej intensywności zakładana w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (co istotne, konsultowanym z Wielkopolskim Parkiem Narodowym) gwarantowała utrzymanie bezpiecznych warunków przyrodniczych dla Parku – tłumaczy. – Wydana decyzja istotnie zmienia ten stan rzeczy. Zabudowa z umiarkowanie rozproszonej, stała się rażąco gęsta. W efekcie zaskarżonej decyzji, znacząco obniży się funkcja zabezpieczająca otuliny Parku, a zatem środowiska gminy Mosina. Nadto praktyka raz rozpoczęta, może przełożyć się na podobne działania wobec innych nieruchomości, zlokalizowanych przy ul. Na Wzgórzu, a w sąsiedztwie Wielkopolskiego Parku Narodowego. Niektóre z nich są bowiem wystawione na sprzedaż – podkreśla autorka zawiadomienia.

Zakres działki wskazuje, że wiekowe kasztanowce mogą zostać wycięte. Fot. Czytelniczka

Gmina także jest tu stroną
Zgodnie z prawem budowlanym stronami w przypadku postępowania o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę co do zasady są inwestor oraz właściciele, użytkownicy wieczyści lub zarządcy nieruchomości znajdujących się w obszarze oddziaływania obiektu, a także organizacja ekologiczna w przypadku postępowania wymagającego udziału społeczeństwa i w postępowaniu poprzedzonym decyzją o środowiskowych uwarunkowaniach oraz strona postępowania w sprawie wydania decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach. W postępowaniu o unieważnienie takiej decyzji krąg stron jest tożsamy. – Choć Gmina nie była stroną wcześniejszego pozwolenia na budowę, to bez wątpienia skutki orzeczenia o nieważności decyzji dotyczą jej interesu prawnego – podkreśla mieszkanka. – Nieruchomość należąca do Gminy Mosina znajduje się bowiem w sąsiedztwie, w obszarze oddziaływania nieruchomości przyjętych w zaskarżonej decyzji o pozwoleniu na budowę – dodaje.

Dyrektor WPN prosi urząd o wyjaśnienia
W wyniku zawiadomienia o możliwym naruszeniu miejscowego planu zagospodarowania powiadomiony został także dyrektor Wielkopolskiego Parku Narodowego, który w jego wyniku zwrócił się o wyjaśnienia do mosińskiego urzędu. Dyrektor WPN zawiadomił także starostę poznańskiego o wątpliwościach co do legalności wydanego pozwolenia na budowę.

Burmistrz w odpowiedzi na zapytanie dyrektora WPN potwierdza założenia i zapisy planu miejscowego, a także fakt, że późniejszy podział nieruchomości pozostaje bez wpływu na uwarunkowania wynikające z mpzp. – Powstająca zabudowa powinna charakteryzować się niską intensywnością, a inwestor powinien wyprzedzająco uzyskać pozytywną opinię burmistrza Gminy Mosina na etapie prac projektowych – stwierdził burmistrz Dominik Michalak. – Nie jest mi znany fakt, by taka opinia została wydana – dodał w odpowiedzi.

Burmistrz podkreślił jednak, że nie jest uprawniony do dokonywania oficjalnej interpretacji mpzp. Wykładni w sprawie dokonać może organ stosujący prawo, czyli udzielający pozwolenia na budowę: starosta poznański, a kontrolę jego decyzji może podjąć organ drugiej instancji, czyli wojewoda wielkopolski. – Informuję, że mieszkańcy okolicznych nieruchomości poinformowali mnie, iż złożyli do wojewody wielkopolskiego wniosek o stwierdzenie nieważności pozwolenia na budowę wydanego dla działek nr 190/9–190/12. W związku z powyższym przedmiotowa kwestia powinna zostać rozstrzygnięta przez właściwy organ w sprawie – wytłumaczył w odpowiedzi do dyrektora WPN burmistrz Michalak.

Jak podkreśla mosiński włodarz, kwestia podziału pierwotnej nieruchomości należała do kompetencji gminy. Uznano wówczas, że podział nieruchomości nie stoi w sprzeczności z zapisami obowiązującego planu miejscowego. – W tym miejscu mogę wskazać, że obowiązujący plan miejscowy z 2004 r. jest dokumentem relatywnie odległym, powstałym pod rządami uprzednio obowiązującej Ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym z 1994 r. – tłumaczy burmistrz. – Zapisy tego planu nie odpowiadają współczesnym wymaganiom dla tego typu dokumentów. W związku z powyższym może on nastręczać pewnych kłopotów interpretacyjnych, które mogą prowadzić do, czasami, diametralnie odmiennych stanowisk i rozstrzygnięć – podsumował w piśmie Dominik Michalak.

Co dalej?
Autorka zawiadomienia zwraca także uwagę, że granica wspomnianej działki od strony ulicy Skrzyneckiej wchodzi w istniejącą drogę. Jeśli nastąpi przesunięcie istniejącego płotu, co najpewniej prędzej czy później będzie miało miejsce, nastąpi konieczność przesunięcia drogi i poszerzenia jej do szerokości standardowej drogi. W tym wypadku może zostać wycięta aleja wiekowych kasztanowców, rosnących wzdłuż ulicy Skrzyneckiej.

Z uwagi na fakt, że budowa wystartowała z dniem 4 października, mieszkanka zwróciła się do referatu ochrony środowiska o podjęcie przez gminę niezwłocznych działań. Pomimo wielu argumentów przemawiających za słusznością stawianej tezy, interpretacja istniejącego prawa może jednak nie przynieść oczekiwanych przez autorkę zawiadomienia skutków.