Kanalizacja bez prawa do budowy. Sytuacja z Sowinek obnaża zaniedbania planistyczne w gminie Mosina

Mieszkańcy i właściciele gruntów w Sowinkach, na których powstała za publiczne pieniądze infrastruktura, nie mają prawa do zabudowy. Jak opisał dzisiaj (2 lutego 2026 r.) „Głos Wielkopolski”, mimo wybudowanej kanalizacji sanitarnej właściciele gruntów nie mogą dziś uzyskać zgody na budowę domów.

Dekada procedur i urzędowych zgód

Problem dotyczy dwóch sąsiadujących ze sobą działek rolnych w obrębie Sowinek – nr 36/4 o powierzchni około jednego hektara oraz 36/5 o powierzchni około czterech hektarów. Z artykułu Macieja Szymkowiaka pt. „Urzędniczy absurd w Mosinie? Infrastruktura jest, prawa nie ma. Kanalizacja w szczerym polu. Pieniądze wydane, domów budować nie wolno” wynika, że procedury związane z planowaną zabudową rozpoczęły się już w 2015 roku. Składano wnioski o warunki zabudowy, prowadzono rozmowy z gestorami mediów, uzyskiwano kolejne uzgodnienia techniczne.

– „Od początku była mowa o przygotowaniu tego terenu pod zabudowę” – relacjonowała w rozmowie z „Głosem Wielkopolskim” Anna Warzecha, pełnomocniczka właścicieli.

Powstał projekt podziału gruntów, dróg wewnętrznych i infrastruktury. Jak dowiadujemy się z materiału, dokumentacja została zatwierdzona oficjalnym pismem burmistrza w 2015 roku. Na tej podstawie projekt trafił do realizacji w planach spółki wodociągowej. Jeden z właścicieli zgodził się nawet na udostępnienie fragmentu działki pod przepompownię ścieków.

W 2016 roku wydano decyzję o lokalizacji inwestycji celu publicznego, a następnie pozwolenie na realizację kanalizacji wzdłuż ul. Miętowej. Infrastruktura powstawała stopniowo przez kolejne lata, aż do zakończenia robót.

– „Na przestrzeni lat przepompownia i kanalizacja zostały zrealizowane zgodnie z zatwierdzonymi projektami” – podkreślała rozmówczyni „GW”.

Infrastruktura na polach

Inwestycja była finansowana ze środków publicznych i kosztowała miliony złotych. Studzienki, rury i przepompownia powstały na terenach, które formalnie wciąż miały status rolny. Właściciele akceptowali ograniczenia w użytkowaniu ziemi, zakładając, że jest to etap przejściowy przed budową domów.

W 2023 roku, po zakończeniu prac kanalizacyjnych, ponownie złożyli wnioski o warunki zabudowy. Projekty były dostosowane do istniejącej infrastruktury. Zamiast decyzji pozytywnych otrzymali jednak projekty decyzji odmownych. Podstawą był obowiązujący od 2012 roku akt prawny Regionalnego Zarządu Gospodarki Wodnej, zakazujący zmiany przeznaczenia gruntów rolnych na tym obszarze.

– „Oznaczało to, że mimo obowiązywania tego rozporządzenia gmina wydawała i zatwierdzała projekty mające na celu doprowadzenie do zabudowy” – mówiła Warzecha.
Zakaz istniał więc od lat, ale przez długi czas nie blokował kolejnych procedur administracyjnych.

Rozmyta odpowiedzialność

Od momentu odmów rozpoczął się, jak określają to właściciele, urzędniczy ping-pong. – „Gmina jako winnego wskazała Aquanet, Aquanet burmistrza” – relacjonowała rozmówczyni „GW”.

Według niej gmina nie wyjaśniła, dlaczego przez lata procedowała inwestycje mimo istniejących ograniczeń prawnych. Spółka z kolei nie podjęła próby zmiany rozporządzenia i odrzuciła odpowiedzialność za skutki. Infrastruktura istnieje, ale nie spełnia pierwotnego celu, jakim miała być obsługa nowej zabudowy mieszkaniowej.

Próby wyjścia z impasu

Właściciele próbowali znaleźć rozwiązanie kompromisowe. Złożyli wnioski o warunki zabudowy zagrodowej, które w pewnych przypadkach nie wymagają zmiany przeznaczenia gruntów. Te również zostały odrzucone, tym razem na podstawie analizy urbanistycznej.

Równolegle gmina rozpoczęła prace nad Planem Ogólnym. W projekcie działki zostały oznaczone jako „strefa otwarta – tereny rolnicze bez możliwości zabudowy”.

– „Ze względu na wykonane przyłącza nie ma możliwości uprawy całości gruntu, co stanowi kolejną szkodę majątkową” – podkreślała pełnomocniczka.

W praktyce ziemia została częściowo wyłączona z produkcji rolnej, a jednocześnie nie może być wykorzystana budowlano.

Konflikty wokół urbanizacji

Sprawa działek wpisuje się w wieloletni spór o rozwój przestrzenny Sowinek. Jak informowaliśmy wcześniej, już w latach 2020–2021 mieszkańcy protestowali przeciwko intensywnej zabudowie wsi i planom deweloperskim. W 2021 roku pisaliśmy o sprzeciwie wobec budowy niemal 200 lokali w oparciu o decyzje o warunkach zabudowy. Aquanet realizował wówczas blisko 200 przyłączy kanalizacyjnych dla przyszłych mieszkańców.

Mieszkańcy obawiali się utraty wiejskiego charakteru miejscowości oraz negatywnego wpływu urbanizacji na obszar ochrony ujęcia wody. Krytycznie wypowiadała się także senator Jadwiga Rotnicka, wskazując na zagrożenia dla jakości wody pitnej. Równocześnie władze gminy deklarowały prace nad miejscowym planem zagospodarowania, który miał uporządkować sytuację. Ostatecznie, jak wynikało z korespondencji z 2021 roku, gmina wycofała się z tego zamiaru, powołując się na ograniczenia wynikające z rozporządzenia RZGW.

Pytania bez odpowiedzi

W materiale „GW” padają pytania o racjonalność inwestycji. Jak to możliwe, że publiczna spółka realizuje kosztowną infrastrukturę na terenie, który według późniejszej interpretacji nie może być zagospodarowany?

Właściciele rozważali zawiadomienie prokuratury, ale zrezygnowali z obawy przed kosztami i długotrwałym postępowaniem. 12 stycznia o stanowisko poproszono także Urząd Miejski w Mosinie. Jak poinformował „Głos Wielkopolski”, do dzisiaj gmina nie przedstawiła pisemnej odpowiedzi. Burmistrz Dominik Michalak tłumaczył to koniecznością sięgnięcia do archiwalnej dokumentacji oraz ze względu na nieobecność kierownika właściwego wydziału.

Stanowisko spółki Aquanet

Do zarzutów odniosła się spółka Aquanet S.A. W przesłanym stanowisku podkreślono, że budowa kanalizacji była kompromisem między przepisami ochrony ujęcia wody a planami rozwoju gminy.

Spółka wskazała, że już w 2013 roku zadanie wpisano do Wieloletniego Planu Rozwoju i Modernizacji, a realizacja nastąpiła w 2022 roku.

– „Decyzja o budowie miała charakter wyprzedzający wobec planowanej zabudowy mieszkaniowej” – poinformował rzecznik spółki Przemysław Ciupka.

Aquanet zaznaczył też, że infrastruktura jest częściowo wykorzystywana, a przepompownia obsługuje istniejącą zabudowę. Jednocześnie podkreślono, że kwestie zmiany przeznaczenia gruntów nie leżą w kompetencjach spółki.

Źródło problemu: planowanie przestrzenne

Największym problemem jest brak spójności między studium uwarunkowań, decyzjami administracyjnymi a przepisami ochronnymi. Studium z 2010 roku przewidywało w Sowinkach zabudowę mieszkaniową. Równocześnie od 2012 roku obowiązywało rozporządzenie ograniczające możliwość zmiany przeznaczenia gruntów. W kolejnych latach gmina wydawała decyzje i zatwierdzała projekty, które sugerowały możliwość zabudowy, mimo istnienia zakazu.

W 2017 roku Naczelny Sąd Administracyjny potwierdził, że gmina musi stosować się do ograniczeń RZGW. Mimo to procedury związane z infrastrukturą i planowaną urbanizacją były kontynuowane. Brak miejscowego planu zagospodarowania powodował, że kluczowe decyzje zapadały w trybie indywidualnych warunków zabudowy. To zwiększało niepewność prawną i sprzyjało rozbieżnym interpretacjom.

Skutki dla właścicieli i mieszkańców

Dla właścicieli działek oznacza to duże straty finansowe. Grunty utraciły część wartości użytkowej, a poniesione ograniczenia nie zostały zrekompensowane możliwością zabudowy. Dla mieszkańców wsi sytuacja jest równie niejednoznaczna. Z jednej strony protestowali przeciwko intensywnej urbanizacji, z drugiej obserwują powstawanie infrastruktury, która prowadzi donikąd. Część terenów jest uzbrojona, ale formalnie wyłączona z zabudowy, inne zabudowują się na podstawie decyzji administracyjnych.

Na dziś nie nie ma jednak prostego rozwiązania problemów dotyczących tych terenów. Zmiana rozporządzenia ochronnego jest mało realna. Uchwalenie planu miejscowego musiałoby uwzględniać zarówno studium, jak i ograniczenia środowiskowe, co może prowadzić do dalszych konfliktów.