Mieszkania komunalne: czy nadają się do życia?

Mieszkania komunalne to szeroki i bardzo delikatny temat. Z jednej strony to jedyna szansa do dachu nad głową dla osób w kryzysie, z problemami finansowymi, zdrowotnymi czy życiowymi. Z drugiej zaś to spore obciążenie dla budżetu gminy, dla której zapewnienie mieszkań komunalnych lub socjalnych jest jednym z podstawowych zadań. Czy jednak mieszkanie z wilgocią, kiepską wentylacją i kanalizacją jest miejscem godnym do życia?

„Mieszkanie jest w bardzo złym stanie”

Pani Katarzyna Wośkowiak jest mieszkanką budynku komunalnego przy ulicy Pożegowskiej 17 od dziecka. Jak podkreśla, o swoje mieszkanie bardzo dba: jest czyste, regularnie malowane, utrzymane w porządku. Niestety od wielu lat, a w zasadzie od zawsze, w lokalu przez nią zamieszkanym jest grzyb, wilgoć, problemy z wentylacją i kanalizacją, czego nie da się zatuszować ani kolejną warstwą farby na ścianie, ani zastawić meblem.

Mieszkanka wylicza szereg nieprawidłowości w mieszkaniu, które zajmuje: nieprawidłowości w podłączeniu wentylacji kuchennej, naprawy odpływu w ubikacji, potrzeby sprawdzenia instalacji elektrycznej oraz naprawy dachu. Pani Katarzyna wskazuje także na ogromny problem z dogrzaniem mieszkania w sezonie jesienno – zimowym: nieszczelne okna i drzwi wejściowe powodują ucieczkę ciepła, co podwyższa znacząco koszty utrzymania i powoduje zagrzybienie. W mieszkaniu znajdują się 4 piece, w tym dwa sprawne: nie ma też ogrzewania łazienki. Wokół budynku problem stanowi nierówny chodnik oraz zalegający gruz na posesji. „Podsumowując, mieszkanie jest w bardzo złym stanie, wymaga pilnego remontu obciążającego właściciela budynku, tj. Gminę Mosina. Wskazane przeze mnie wady powodują, że w mieszkaniu jest zimno i narasta pleśń, która szkodzi mojemu zdrowiu” – czytamy we wniosku złożonym w lipcu w Powiatowym Inspektoracie Nadzoru Budowlanego w Poznaniu.

Cała, wieloletnia korespondencja z Urzędem Miejskim w Mosinie, czyli właścicielem lokalu, oraz Zakładem Usług Komunalnych, protokoły z oględzin lokalu czy innych dokumentów związanych z mieszkaniem to solidnych rozmiarów teczka. Wśród dokumentów jest także zawiadomienie od Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego o podjęciu kontroli stanu technicznego lokalu mieszkalnego przy ulicy Pożegowskiej 17. Kontrola inspektorów odbyła się 19 września, w obecności pani Katarzyny oraz przedstawicieli UM w Mosinie.

Budynek komunalny przy ulicy Pożegowskiej 17 to jeden z wielu budynków w zasobie mieszkaniowym Gminy Mosina.

Kontrola Inspektora Budowlanego

Podczas przeprowadzonej kontroli wykazano, że budynek wymaga remontu oraz należy wykonać zalecenia, wynikające z przeprowadzonych przeglądów. W protokole podkreślono także potrzebę wymiany lub kompleksowej naprawy stolarki okiennej oraz wymianę poszycia dachowego. – W pokojach w mieszkaniu występują ślady zawilgocenia ścian i sufitu. Woda wraz z papierem toaletowym w muszli klozetowej nie odpływa w sposób prawidłowy, co prowadzi do zastoju nieczystości w muszli – informują w protokole inspektorzy.

O zarzuty, jakie pani Katarzyna przedstawiła zarówno wobec właściciela (gminy), jak i opiekuna (ZUK) zapytaliśmy UM w Mosinie: o niezrealizowane zalecenia przeglądu kominiarskiego, nieuszczelnienie dachu, w wyniku którego śnieg wpada na strych nad mieszkaniem, brak wymiany okien, udrożnienia kanalizacji, uszkodzenia podłogi podczas wykonywanej wymiany pieca czy złośliwe, w ocenie pani Katarzyny usunięcie płotu, który ochraniał ogródek przed budynkiem. Odpowiedzi udzielił Referat Mienia Komunalnego UM w Mosinie.

– W zaleceniach przeglądów kominiarskich faktycznie wskazana została konieczność poprawy funkcjonowania wentylacji w lokalu, a sprawa toczy się od 2019 r. – tłumaczy referat. – W 2021 roku przeprowadzono część prac (odgruzowanie przewodu kominowego, udrożnienie przewodu kominowego po wentylacji wywiewnej kuchni i dostosowanie do pokojowego pieca kaflowego, przełączenie pieca pokojowego). Pozostałe zaplanowano na bieżący rok (wykonanie wentylacji wywiewnej kuchni i łazienki). W przypadku stolarki okiennej i drzwiowej, ich bieżące naprawy i konserwacja leżą po stronie najemcy (…). Zgodnie z ostatnim przeglądem budowlanym z 2023 r., w budynku przy ul. Pożegowskiej 17 zarówno okna, jak i drzwi są w stanie dostatecznym. Zalecane jest zaplanowanie ich wymiany, jednak nie w trybie pilnym.,  a w roku bieżącym Gmina Mosina nie dysponuje wystarczającymi środkami finansowymi, by taką wymianę zrealizować. Najemca może też samodzielnie zaplanować wymianę okien, a Gmina może partycypować w kosztach. Warunkiem partycypacji jest brak zadłużenia po stronie lokatora – podkreślili urzędnicy.

Jak doniósł dziennikarz Głosu Wielkopolskiego, obecny podczas wrześniowej kontroli, w jej trakcie wypadła część okna. – Przypadkiem zrobił to inspektor – podkreślił. Fakt ten potwierdza UM w Mosinie. – Podczas kontroli PINB w dniu 19 września 2023 r., uszkodzeniu uległo skrzydło wewnętrzne jednego okien skrzyniowych w mieszkaniu najemcy. Tego samego dnia na miejsce udali się pracownicy Zakładu Usług Komunalnych Sp. z o.o. w celu dokonania oględzin, jednak nie zostali wpuszczeni do lokalu. Oględziny w mieszkaniu miały natomiast miejsce 21 września 2023 r., po uprzednim umówieniu się. Obecnie trwa szacowanie kosztów naprawy uszkodzonego skrzydła – dodaje referat. Jak poinformował Głos Wielkopolski, do 9 października naprawa nie została jednak zrobiona.

UM w Mosinie nie odniósł się do złośliwości, do jakich w ocenie pani Katarzyny dopuszczono się w stosunku do niej, likwidując płot postawiony przed domem, stojący tam od pół wieku. Płot chronił rośliny i kwiaty, jakie posadziła z własnej inicjatywy, by upiększyć okolicę domu. Teraz został usunięty, z powodu jego rzekomego nielegalnego ustawienia.

Co z dachem?

Pani Katarzyna pokazywała zdjęcia, na których widać pomieszczenie, w którym przedmioty zostały przysypane śniegiem ostatniej zimy. W rozmowie ustaliliśmy, że nie jest to część mieszkania, a strych, do którego ma dostęp. Znajduje się on jednak bezpośrednio nad mieszkaniem, co może powodować zagrzybienie, wilgoć i zimno. – W 2020 r. miała miejsce naprawa dachu budynku przy ul. Pożegowskiej 17, wówczas stan zadaszenia nad mieszkaniem lokatorki był w stanie dobrym i nie kwalifikował się do naprawy – twierdzi jednak magistrat. – Z aktualnego przeglądu budowlanego wynika, że konstrukcja i poszycie dachu są w stanie dostatecznym i wymagają jedynie doraźnych napraw typu wzmocnienie/wymiana pojedynczych spróchniałych elementów więźby oraz naprawy miejscowych nieszczelności płyty falistej – dodaje referat mienia komunalnego.

Co do drożności kanalizacji sanitarnej UM poinformował, że w dniu 26 września wykonane zostało kamerowanie CCTV odcinka kanalizacji zewnętrznej, prowadzącego do mieszkania, a przegląd ten nie wykazał niedrożności. – W następnej kolejności zaplanowano sprawdzenie kanalizacji wewnętrznej w lokalu – dodaje magistrat.

Przez dach, który według informacji UM w Mosinie był remontowany w 2020 roku, podczas opadów śnieg dostaje się na strych. Fot. Katarzyna Wośkowiak Za: Głos Wielkopolski

Zasoby komunalne gminy

Gmina Mosina posiada w swoich zasobach 142 komunalne lokale mieszkalne, w których na podstawie danych z umówi i przydziałów wynika, że zamieszkuje w nich 463 osoby. – Wysokość czynszu zależy od standardu, wyposażenia i położenia lokalu (miasto, wieś) – tłumaczy magistrat. – Stawki najmu w mieszkaniach komunalnych regulowane są zarządzeniem Burmistrza. Obecnie wynoszą:
• stawka bazowa (maksymalna) – 6,60 zł/m2,
• zniżka 10% – 5,94 zł/m2,
• zniżka 20% – 5,28 zł/m2,
• zniżka16% – 5,54 zł/m2,
• najem socjalny (stawka minimalna) – 2,64 zł/m2.

Jak niemal w każdej gminie, zasoby dostępnych lokali są ograniczone: ilości złożonych wniosków znacząco przekraczają możliwości gminy. – Dodatkowo w rezerwie Gmina musi posiadać pomieszczenia tymczasowe na potrzeby wyroków sądowych z eksmisji oraz lokale na potrzeby mieszkańców, którzy stracili dach nad głową z powodu zdarzeń losowych np. pożaru – tłumaczy referat mienia komunalnego. Budynek, w którym mieszka pani Katarzyna jest jednym z wielu budynków w zasobie mieszkaniowym gminy Mosina, a jego stan urząd określa jako dostateczny. – Z uwagi na ograniczone środki w budżecie w 2023 r. Gmina realizuje wyłącznie najpilniejsze potrzeby remontowe dotyczące budynków wynikające z protokołów pokontrolnych i awarii – dodają urzędnicy. Fakt ten widać we wykazie prac wykonanych w ostatnich pięciu latach w budynku przy ulicy Pożegowskiej 17: częściowe wymiany instalacji elektrycznych, uszczelnienia, prace dekarskie, wymiany pojedynczych pieców, naprawa uszkodzonych rur, wymiany desek w podłodze, zaworu wodociągowego, wodomierza, rynien, tynkowanie, montaż czujników czadu…

Zasobem mieszkaniowym gminy zarządza i administruje ZUK Mosina, który odpowiada za bieżące utrzymanie budynków, przeglądy techniczne, obsługę wniosków o przydział, a także windykację należności.

Mieszkania tzw. substandardowe

– Stan techniczny budynków jest monitorowany na bieżąco, a narzędziami są przede wszystkim przeglądy wymagane przepisami prawa, wizje lokalne pracowników ZUK, Referatu Mienia Komunalnego oraz zgłoszenia wpływające od mieszkańców – tłumaczy urząd. – Należy jednak zdać sobie sprawę, że komunalny zasób mieszkaniowy w większości tworzą budynki liczące sobie ponad 50 lat, wymagające nieustannie dużych nakładów finansowych i remontów od postaw. 23 % zasobu Gminy Mosina to mieszkania tzw. substandardowe, czyli takie, które charakteryzują się obniżonym standardem technicznym, np. bez dostępu do kanalizacji lub przeludnione. (…) Zmieniające się przepisy prawa wprowadzają też nowe obowiązki, np. w zakresie wymiany źródeł ciepła i termomodernizacji – wymienia magistrat.

Zadłużenie mieszkańców zasobu komunalnego na dzień 30.06.2023 r. wynosiło 289 809,01 zł, w tym na rzecz Gminy Mosina z tytułu czynszów 128 380,02zł, a na rzecz Zakładu Usług Komunalnych w Mosinie z tytułu mediów – 161 428,99 zł. Z płatnościami nie zalega ok. 86% mieszkańców(mieszkań).

W roku 2023 na usługi remontowe mieszkań komunalnych Gmina Mosina przeznaczyła kwotę 282 544,48 zł.