Eksmisja z lokalu mieszkalnego
Wznawiamy publikacje artykułów dotyczących problemów prawnych, z którymi borykają się nasi Czytelnicy.
Każdy stosunek prawny uprawniający do zajmowania lokalu mieszkalnego jest zawierany na jakiś okres. Z tego powodu rozróżniamy, w odniesieniu do najpopularniejszej umowy na rynku – najmu, umowy zawarte na czas oznaczony i nieoznaczony.
Umowy najmu zawarte na czas oznaczony i nieoznaczony
Długotrwałość tej pierwszej wynika z umówionego między Wynajmującym a Najemcą czasu, przez jaki ten ostatni będzie mógł korzystać z mieszkania. Upływ okresu, na jaki zawarto umowę powoduje automatycznie jej ustanie. Ale może się zdarzyć, że strony będą chciały rozwiązać umowę najmu przed upływem czasu, na jaki została zawarta. Taka sytuacja, wcale nie hipotetyczna, oczywiście jest możliwa, ale pod pewnymi warunkami.
Po pierwsze w samej umowie musi być przewidziana taka możliwość oraz sytuacje, jakie winny wystąpić, aby taką umowę można było wypowiedzieć, a po drugie owe sytuacje nie mogą być mniej korzystne dla Najemcy (lokatora) w rozumieniu Ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego z dnia 21 czerwca 2001 r. zwaną dalej Ustawą.
Eksmisja z lokalu mieszkalnego
I tu możemy przejść do najczęściej spotykanych przypadków rozwiązania umowy najmu lokalu mieszkalnego, zawartej na czas nieoznaczony.
Pamiętać należy o tym, że wg obowiązujących przepisów prawa wypowiedzenie umowy najmu nie może zależeć od tzw. widzimisie Wynajmującego. Przede wszystkim, pod rygorem nieważności winno ono być dokonane na piśmie.Nadto winno podać przyczynę wypowiedzenia. Brak którejkolwiek z wymienionych przesłanek powoduje, że takie wypowiedzenie jest nieważne.
Samo wypowiedzenie, jak już zauważyliśmy musi spełniać określone warunki, i tak:
Nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny (najem), jeżeli lokator (najemca), pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem, lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców, albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali.
Chodzi tu np. o prowadzenie działalności gospodarczej w lokalu mieszkalnym, brak należytej wentylacji, co może skutkować pojawieniem się zagrzybienia lokalu a w konsekwencji przenieść się na inne części nieruchomości, wielokrotne głośne puszczanie muzyki w porze nocnej (po 22.00) itp.
Kolejną podstawą do eksmisji jest zwłoka w płatności czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności, pomimo uprzedzenia na piśmie o zamiarze wypowiedzenia najmu i wyznaczeniu dodatkowego okresu jednego miesiąca do zapłaty zaległych i bieżących należności lub gdy lokator wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela, lub używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku (nie chodzi tu o remont bieżący), wówczas lokator winien wyprowadzić się na czas nie dłuższy niż rok.
Podane wyżej „powody” wypowiedzenia umowy najmu niejako „leżą” po stronie lokatora.
Ale ustawa zna więcej podstaw w oparciu, o które Wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu lokalu mieszkalnego najemcy i to najemcy sumiennemu i nie sprawiającemu kłopotów
Właściciel może wypowiedzieć najem w określonym terminie, jeśli najemca nie zamieszkuje w mieszkaniu, w sposób niezawiniony przez okres co najmniej 12 miesięcy. Chodzić może o wyjazd służbowy, pobyt w szpitalu czy zakładzie karnym, albo jeśli najemcy przysługuje tytuł prawny do innego lokalu mieszkalnego położonego w tej samej miejscowości, w którym lokator może zamieszkać.
Nadto właściciel może wypowiedzieć najem lokalu mieszkalnego, jeśli zamierza w nim zamieszkać on albo jego pełnoletni zstępny (syn, wnuk itp.), wstępny (matka, ojciec, dziadek itp.) lub osoba, wobec której właściciel ma obowiązek alimentacyjny. Pod rygorem nieważności w wypowiedzeniu należy wskazać taką osobę z imienia i nazwiska.
Ustawa przewiduje również możliwość rozwiązania umowy najmu na wniosek innego lokatora bądź właściciela innego budynku w przypadku rażącego zachowania takiego lokatora, albo uporczywego wykraczania przeciwko porządkowi domowemu.
Z żądaniem eksmisji występuje się do Sądu Rejonowego (niemal zawsze) właściwego z uwagi na miejsce położenia spornego lokalu mieszkalnego. Powództwo podlega opłacie w kwocie 200 zł, którą należy uiścić wraz z pozwem. Pozew składa się w tylu egzemplarzach, ilu jest pozwanych plus jeden dla Sądu oraz jeden dla Gminy, którą Sąd z urzędu informuje o fakcie jego złożenia.
Czy w przypadku wystąpienia z powództwem eksmisyjnym lokator jest bezbronny, a jeśli nie to, jakie uprawnienia mu przysługują? O tym w następnym odcinku.
Adwokat Dariusz Szyndler
