Spółka MTBS przejmuje zarządzanie mieszkaniami gminnymi. Co to oznacza dla lokatorów?

Od 1 stycznia Mosińskie Towarzystwo Budownictwa Społecznego przejmie zarządzanie mieszkaniami gminnymi w Mosinie. Według samorządowców zmiana ma uporządkować system gospodarowania zasobem mieszkaniowym, usprawnić obsługę najemców i przyspieszyć inwestycje w nowe oraz istniejące lokale. Co to oznacza w praktyce?

Zmiana w polityce mieszkaniowej gminy. Co się zmienia od nowego roku?

Zgodnie z informacją burmistrza, z dniem 1 stycznia Mosińskie Towarzystwo Budownictwa Społecznego sp. z o.o., w 100 procentach należące do gminy Mosina, oficjalnie przejmie obowiązki związane z zarządzaniem zasobem mieszkaniowym gminy. Do tej pory tym obszarem zajmował się Zakład Usług Komunalnych.

– „Jest to kluczowy krok w realizacji strategii, której celem jest rozwój lokalnego mieszkalnictwa, poprawa funkcjonowania poszczególnych lokalizacji, ograniczenie kosztów eksploatacyjnych budynków oraz stworzenie warunków do powstawania nowych lokali mieszkalnych” – informuje burmistrz Mosiny Dominik Michalak.

MTBS nie jest w tej układance podmiotem nowym. Spółka już dziś zarządza blisko 170 mieszkaniami. – „MTBS posiada bogate doświadczenie w tym obszarze – obecnie zarządza blisko 170 mieszkaniami, korzystając z nowoczesnego systemu zarządzania zasobem mieszkaniowym, który usprawnia nadzór techniczny, rozliczenia i komunikację z najemcami” – podkreśla burmistrz.

Zmiana zarządcy oznacza, że to właśnie spółka mieszkaniowa stanie się głównym operatorem systemu: od rozliczeń, przez kontakt z lokatorami, po nadzór nad stanem technicznym budynków.

Strategia na lata 2025–2029: mniej pustostanów, więcej inwestycji

Przyjęty 24 kwietnia 2025 r. przez Radę Miejską „Wieloletni program gospodarowania mieszkaniowym zasobem Gminy Mosina na lata 2025–2029” wyznacza ramy, w jakich MTBS będzie pracować. Uchwała nr XVII/163/25 precyzuje, że efektywne gospodarowanie zasobem ma opierać się na polityce czynszowej, remontowej, zasobowej i prywatyzacyjnej, przy jednoczesnym tworzeniu warunków do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych lokalnej wspólnoty.

Program pokazuje skalę wyzwań. Na dzień 30 września 2024 r. gmina dysponowała 160 lokalami w zasobie mieszkaniowym, z czego część w budynkach wspólnot. Jednocześnie na najem socjalny lokalu oczekiwały 32 gospodarstwa domowe, na najem lokalu mieszkalnego – 22, a na lokal zamienny – 4. W ostatnich latach udawało się odzyskiwać z „ruchu ludności” (uchwała) od 2 do 7 lokali rocznie. To za mało, by nadrobić narastające potrzeby.

Program zakłada więc równoległe działania: budowę nowego budynku komunalnego (16 lokali w 2026 r.), najem lokali od MTBS z prawem podnajmu oraz przywracanie do użytku części pustostanów. Z drugiej strony przewidziano też wyburzenie kilku najbardziej zaniedbanych budynków, m.in. przy ulicach Krotowskiego i Pożegowskiej.

– „Jednym z ważnych celów obecnych działań jest także porządkowanie wieloletnich zaszłości, które przez lata powodowały liczne problemy organizacyjne i finansowe oraz generowały dodatkowe koszty z budżetu gminy Mosina – a więc budżetu wszystkich mieszkańców. Wprowadzenie bardziej uporządkowanego i nowoczesnego modelu ma ograniczyć te obciążenia w przyszłości” – zaznacza burmistrz Dominik Michalak.

Przypomnijmy, w wielu gminnych budynkach znajduje się wiele bezklasowych pieców (tzw. kopciuchów) oraz niespełniających aktualnych wymogów, tj. kotłów niższej klasy, pieców kaflowych czy kuchennych typu angielka. Są one sukcesywnie wymieniane przez samorząd, jednak proces ten przebiega bardzo wolno, co ma wpływ na niską jakość powietrza.

Nowe bloki MTBS: 53 mieszkania w Krośnie

Jednym z najbardziej namacalnych elementów zapowiadanych zmian jest budowa nowych mieszkań. 27 marca starosta poznański udzielił MTBS pozwolenia na budowę trzech budynków wielorodzinnych na osiedlu Mosińskiego TBS. W planie jest powstanie 53 mieszkań jedno-, dwu- i trzypokojowych, w tym lokali dostosowanych do potrzeb osób z niepełnosprawnościami.

Projekt zakłada budynki bez podpiwniczenia, za to z windami, komórkami lokatorskimi i suszarniami. W nowej części osiedla powstanie też plac zabaw, zbiorcza wiata rowerowa oraz 85 miejsc parkingowych. To standard, który wyraźnie odbiega od części obecnego zasobu komunalnego – często w starych kamienicach, z niepełną infrastrukturą techniczną.

Równolegle „Wieloletni program…” przewiduje znaczące nakłady na remonty, modernizacje i termomodernizacje istniejących budynków. W następnych latach koszty związane z utrzymaniem i inwestycjami w mieszkaniowy zasób mają sięgać, tylko według gminnych szacunków od ok. 1,1 mln zł w 2025 r. do ponad 12 mln zł w 2026 r., gdy zaplanowano m.in. dużą inwestycję komunalną i wymianę źródeł ciepła.

Polityka czynszowa: więcej różnic

Drugim filarem zmian ma być uporządkowanie polityki czynszowej. Program stawia sprawę jasno: czynsz ma być powiązany ze standardem lokalu i lokalizacją. – „Program ten zakłada również racjonalizację czynszową, w której wysokość stawek powiązana jest ze standardem lokalu. W mieszkaniach o wyższym standardzie czynsz będzie odpowiednio wyższy, jednak przewidziano możliwość stosowania degresywnych stawek dla określonych grup najemców, tak aby zachować dostępność mieszkań” – podkreśla burmistrz.

Szczegółowe zapisy programu przewidują m.in. podwyższenie stawek o 20 procent po termomodernizacji, o 40 procent po remoncie kapitalnym i nawet o 150 procent w przypadku lokali w budynkach oddanych do użytkowania po 1 stycznia 2026 r. Z drugiej strony wprowadzono czynniki obniżające czynsz – za słabszy standard, brak łazienki, kuchni czy gorszą lokalizację.

Dla wielu rodzin oznacza to realne ryzyko wzrostu opłat w lepiej wyposażonych budynkach i szansę na niższy czynsz w lokalach o słabszym standardzie. System przewiduje jednak możliwość obniżki czynszu dla gospodarstw o niskich dochodach – nawet o 30 procent, jeśli spełnią one określone progi dochodowe.

To właśnie MTBS, jako nowy zarządca, będzie musiało na co dzień „obsłużyć” tę skomplikowaną układankę – zarówno w wymiarze technicznym (m.in. opomiarowanie mediów, rozliczenia) jak i społecznym.

eBOK, indywidualne konta i cyfryzacja relacji z lokatorami

Władze gminy zapowiadają, że przejęciu zarządzania przez MTBS towarzyszyć będzie cyfryzacja obsługi najemców. – „W najbliższych latach planowane jest również wdrożenie zmian w zasobie komunalnym, obejmujących m.in. wydzielenie indywidualnych kont dla najemców oraz uruchomienie elektronicznego Biura Obsługi Klienta (eBOK). Rozwiązania te przyniosą większą przejrzystość i wygodę w załatwianiu spraw mieszkaniowych” – zapowiada burmistrz Mosiny Dominik Michalak.

Z perspektywy lokatorów to może oznaczać łatwiejszy dostęp do informacji o rozliczeniach, saldzie, zgłoszonych usterkach czy planowanych remontach. Warunkiem jest jednak to, by system był nie tylko wdrożony, ale i rzeczywiście użyteczny – czytelny dla mniej „cyfrowych” mieszkańców i sprawnie obsługiwany po stronie spółki.

Burmistrz nie ukrywa, że skutki zmian nie będą widoczne od ręki. – „Jestem świadomy, że wprowadzanie tak szerokich zmian wymaga czasu, a pełne efekty podjętych działań będą widoczne dopiero za kilka lat. Jednak konsekwentna realizacja przyjętej strategii ma zapewnić gminie Mosina nowoczesne, sprawne i efektywne zarządzanie zasobem mieszkaniowym, z korzyścią dla wszystkich mieszkańców” – deklaruje.

„Mosina spółkami stoi” – szansa czy ryzyko?

Na łamach naszej gazety temat roli spółek komunalnych w Mosinie pojawia się regularnie. W listopadzie 2024 r. opisywaliśmy plany powołania spółki wodnej artykułem „Mosina spółkami stoi: czas na powołanie spółki wodnej”. Wówczas samorząd tłumaczył, że nowy podmiot ma pomóc w pozyskiwaniu środków na utrzymanie i modernizację urządzeń melioracyjnych.

Opisując funkcjonowanie spółek wodnych w Polsce, przywoływaliśmy m.in. raport Najwyższej Izby Kontroli, z którego wynika, że „obowiązujący model finansowania i nadzorowania działalności spółek wodnych nie sprzyjał skutecznej i racjonalnej realizacji przypisanych tym podmiotom zadań” – m.in. ze względu na rozproszone finansowanie, problemy ze ściągalnością składek i brak długofalowych planów utrzymania urządzeń.

Pod artykułem o spółce wodnej pojawiły się wypowiedzi mieszkańców. Część z nich dotyczyła wprost modelu zarządzania usługami publicznymi poprzez kolejne spółki. – „Czy Gmina Mosina jest tak bogata, że może sobie pozwolić powołać kolejną spółkę zależną od budżetu gminy? Mowa była o pozyskiwaniu funduszy, a ile funduszy pozyskaliśmy ze środków unijnych?” – pytał jeden z komentujących, zwracając uwagę na koszty stałe i zatrudnienie w nowych podmiotach.

Inni przypominali o doświadczeniach ze spółką basenową, której historia wciąż budzi emocje. W komentarzach pojawiały się pytania o rozliczenie wydatków na niezrealizowaną pływalnię i zwrot nienależnie pobranych wynagrodzeń. Te głosy pokazują, że każda decyzja o przekazywaniu kolejnych zadań spółkom komunalnym będzie w Mosinie oceniana również przez pryzmat wcześniejszych błędów.

W tym kontekście przejęcie zarządzania mieszkaniami przez MTBS (która jednak nową spółką nie jest) może być z jednej strony postrzegane jako profesjonalizacja, z drugiej – jako kolejny etap „uspołecznionej prywatyzacji” zadań gminy, wymagający bardzo przejrzystego nadzoru, jawności kosztów i wyjaśnienia, jakie skutki finansowe przyniesie dla budżetu i lokatorów.

Co zyska gmina, co odczują lokatorzy?

Z dokumentów programowych wynika jasno, że gmina stawia na kilka kluczowych celów: likwidację najbardziej zdegradowanych budynków, termomodernizacje, wymianę źródeł ciepła, doposażenie budynków w infrastrukturę oraz uporządkowanie sytuacji czynszowej. Realizacja tych planów ma przynieść – jak czytamy w programie – „zmniejszenie kosztów związanych z usuwaniem awarii, zahamowanie procesów dekapitalizacji budynków, poprawę jakości powietrza i polepszenie warunków mieszkaniowych najemców”.

Z perspektywy mieszkańców kluczowe pytania brzmią jednak nieco inaczej: czy i kiedy poprawi się stan konkretnych budynków, klatek schodowych, instalacji; jakie będą realne podwyżki czynszów po uwzględnieniu nowych stawek i podwyższających je współczynników; i czy MTBS będzie reagować na zgłoszenia szybciej niż dotychczasowy zarządca?

Odpowiedzi na te pytania przyniosą dopiero kolejne lata. Już dziś wiadomo jednak, że skala zamierzeń – finansowych, organizacyjnych i inwestycyjnych – jest duża. To, czy nowy model sprawdzi się w praktyce, będzie jednym z kolejnych testów dla obecnych władz samorządowych.

Między strategią a codziennością

Dokumenty strategiczne, uchwały i programy wyznaczają kierunek na lata. W codziennym życiu lokatorów liczy się jednak coś prostszego: czy dach nie przecieka, grzejniki są ciepłe, a łazienka sucha i bez pleśni. Dotychczas obowiązki związane z zarządzaniem zasobem mieszkaniowym wykonywał Zakład Usług Komunalnych. Zarządzanie mieszkaniowym zasobem gminy Mosina od 1 stycznia stanie się jednym z głównych zadań MTBS – spółki, która ma połączyć twardą politykę czynszową z poprawą standardu życia mieszkańców oraz budową nowych mieszkań komunalnych.

Jak informowaliśmy wcześniej, w przypadku spółki wodnej mieszkańcy szybko zaczęli dopytywać o konkret: źródła finansowania, nadzór, realne efekty. Można zakładać, że podobne pytania padną wkrótce także w odniesieniu do MTBS – zwłaszcza gdy na pierwszych rachunkach pojawią się nowe stawki czynszu lub opłat.

Czy tym razem „spółkowy” model zarządzania okaże się narzędziem realnej poprawy sytuacji mieszkaniowej, czy raczej kolejnym źródłem napięć między lokatorami, samorządem i spółkami komunalnymi – to już pytanie, na które odpowiedź przyniosą najbliższe lata i praktyka wdrażania przyjętego programu.